Suite à la décision de la cour de justice européenne condamnant la Belgique pour une différence de traitement fiscal sur les immeubles détenus par des Belges en Belgique ou à l’étranger, le gouvernement belge a bien été obligé de modifier l’imposition des biens des Belges à l’étranger.
Petit rappel :
Un Belge propriétaire en Belgique se voit taxé sur base de son revenu cadastral indexé, majoré de 40% sur tout bien mis en location à des personnes physiques ou non occupé.
Précédemment pour une seconde résidence à l’étranger il fallait déclarer le loyer perçu ou la valeur locative estimée, si le bien n’était pas loué. Ce qui ne correspondait pas à la taxation d’un même bien sur le territoire Belge. Il était déjà admis via une circulaire du 29 juin 2016, qu’il était possible de déterminer cette valeur locative en s’appuyant sur une valeur fictive fixée elle-même par les pays qui hébergeaient le bien. Une « valeur locative brut » en France, une « valeur WOZ » au Pays-Bas ou la « valor cadastrale » en Espagne.
Dès lors, pour remettre à égalité la taxation de ces biens, qu’ils soient détenus en Belgique ou à l’étranger, une nouvelle loi vient d’être votée en appliquant un facteur correctif à la valeur vénale actuelle pour parvenir à une valeur de 1975. Ce facteur correctif est fonction de l’année pour laquelle il est déterminé une valeur vénale. Par exemple, si vous possédez une expertise de 2019, le facteur correctif sera celui de 2019.
En clair, la valeur vénale du bien, est divisée par un facteur correctif et multipliée par 5,3% pour ramener cette valeur vénale à une valeur locative actualisée. Ce nouveau régime sera applicable à partir des revenus 2021 (imposition 2022). Chaque année la formule évoluera en fonction de l’indexation comme pour les biens en Belgique.
Pour déterminer cette nouvelle base d’imposition, l’administration va envoyer un questionnaire à tous les propriétaires d’immeubles sis à l’étranger ; il vaudra décrire le bien, sa situation, sa valeur vénale analogue à la région ou à d’autres bâtiments proches. S’il n’est pas possible de définir cette valeur vénale actuelle il faudra définir le prix d’achat ainsi que son année, le montant d’éventuel travaux de rénovation, ce qui permettra au Fisc de calculer cette valeur locative fictive.
Il faudra encore se poser la question de savoir ce qu’il adviendrait d’un bien dont la valeur locative fictive serait visiblement sous-évaluée et qui serait mis en vente par après. Comme l’administration par l’intermédiaire d’échanges notariés entre les pays européens, connait le prix de vente elle serait en droit de s’inquiéter de cette valeur vénale sous-estimée pendant plusieurs années et ne manquera pas, à posteriori, de rectifier cette valeur déclarée avec toutes les amendes et majorations qui s’y rattachent.
Bien entendu, le bureau Smeyers & Partners vous aidera et vous conseillera dans ces obligations administratives.